在空置房物业费问题中，业主可能面临以下法律风险及实例：
1、未按时缴纳物业费，物业公司有权依据《物业服务合同》起诉追讨，包括物业费及滞纳金。例如，某业主空置房屋两年未缴费，经多次催缴无果后，物业公司起诉，法院判决其支付全部物业费及滞纳金。
2、主张减免物业费时，若无法提供有效空置证明或政策依据，主张可能不被支持。比如，某业主称房屋空置要求减免，但无法提供水电费记录等证明，物业公司拒绝减免，协商无果。
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处理空置房物业费时，特殊情况可能影响结果，具体如下：
1、地方性法规明确减免的情形。部分地区出台法规规定空置房物业费减免比例或条件，业主可依此执行。例如，某城市规定空置超6个月可按70%缴纳。
2、物业服务合同有特殊约定的情形。若合同约定空置房物业费按半价等缴纳，该约定优先适用，直接决定缴费标准。
3、物业公司未履约服务的情形。若物业未按合同提供服务（如公共区域卫生未打扫、设施损坏未维修等），业主可要求减免物业费，服务质量影响缴费金额。
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关于空置房物业费，核心规定如下：
1、已交付业主的空置房：仍需按《物业服务合同》缴纳物业费。因物业费用于维护小区公共区域及设施，与房屋是否居住无关。
2、已竣工未出售或未交付物业买受人的空置房：物业服务费用由建设单位交纳，此时业主无需缴纳。
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从法律依据分析空置房物业费是否缴纳：
《物业管理条例》第四十一条明确：“业主应按物业服务合同约定交纳物业费。业主与物业使用人约定由使用人交纳的，从其约定，业主负连带责任。已竣工但尚未出售或未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”据此，已交付业主的空置房，无论是否入住，业主均需按合同缴纳；已竣工未出售或未交付的空置房，由建设单位承担缴费责任。

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